Brak działalności generalnie oznacza brak przychodów. Co do kosztów zaś, póki co w większości przypadków pozostają na poziomie jaki był dotychczas. Nadzieja na szybki powrót do normalności powoduje bowiem, iż przedsiębiorcy powstrzymują się przed radykalnymi cięciami kosztów poprzez zwolnienia pracowników czy też rezygnację z najmowanych lokali. Z jednej zatem strony firmy nie zarabiają pieniędzy, z drugiej zaś zmuszone są ponosić koszty m.in. osobowe czy lokalowe. Abstrahując od najtrudniejszej sytuacji grupy podmiotów, które nie posiadają żadnych oszczędności i wszelkie koszty pokrywały z bieżących wpływów, nawet te firmy, które mają poduszkę finansową, nie prowadząc działalności szybko mogą stracić zgromadzone środki. Ryzyko braku terminowej zapłaty należności dotyczy więc obu tych przypadków, kwestią jest tylko czas.
Sytuacja najemców lokali
Odnosząc się do umów najmu lokalu i konsekwencji braku terminowej zapłaty czynszu najmu, w pierwszej kolejności należy zacząć od ustalenia czy mamy do czynienia z umową terminową (zawartą na czas oznaczony) czy zawartą na czas nieoznaczony.
W przypadku umów na czas nieoznaczony kodeks cywilny przewiduje zasadę, że jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie nie wymaga uzasadnienia ani wystąpienia żadnych szczególnych przyczyn. Takie umowy zatem wynajmujący może wypowiedzieć niezależnie od tego czy najemca płaci czynsz czy nie. Brak zapłaty może być natomiast dla wynajmującego bodźcem do jej wypowiedzenia. Zaznaczyć przy tym należy, że strony w umowie mogą przewidzieć dłuższe terminy wypowiedzenia. Skracanie tego terminu nie jest jednak dopuszczalne.
Kwestia umów na czas oznaczony jest nieco bardziej skomplikowana. Intencją tego rodzaju umów jest bowiem ich trwałość. Wypadki wypowiedzenia najmu (tak jak dla wynajmującego jak najemcy) muszą być w niej określone, przy czym dopuszczalne jest np. dość ogólne wskazanie „ważnych przyczyn” jako uzasadniających wypowiedzenie umowy. Co do braku zapłaty czynszu najmu w terminie, kodeks cywilny zawiera szczególną regulację. Zgodnie z art. 687 kc jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Z powyższego wynika prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy ale pod warunkiem, że 1) najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za ww. okresy, 2) wynajmujący uprzedzi najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i udzieli dodatkowego miesięcznego (nie krótszego) terminu do zapłaty zaległości.
Należy zaznaczyć, że przepis wyraźnie wskazuje, że najemca musi dopuścić się zwłoki w zapłacie. Zwłoka natomiast – w przeciwieństwie do opóźnienia – wynika z okoliczności, za które dłużnik (tu: najemca) ponosi odpowiedzialność. W przypadku zatem, gdy najemca udowodni, że brak zapłaty w terminie nastąpił z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosi, wypowiedzenie najmu na tej podstawie nie może odnieść skutku. Należy jednak podkreślić, iż cały ciężar dowodu spoczywa na najemcy. To on musi wykazać, że – mówić kolokwialnie – nie zapłacił nie ze swojej winy. Przy czym, dla pełnej jasności, nie wystarczy powołać się na stan epidemii. W dużym uproszczeniu, konieczne będzie w szczególności wykazanie, że na skutek rozprzestrzeniającego się koronawirusa dany podmiot nie prowadził działalności, co przełożyło się na brak możliwości zapłaty. Jeżeli sprawa znajdzie swój finał w sądzie, przypuszczalnie badaniu podlegać będzie sytuacja finansowa podmiotu w okresie przed jak i w trakcie epidemii i możliwości realizacji zobowiązań. Sprawy z tego zakresu niewątpliwie będą budzić wiele wątpliwości.
Powyższe jednak tym bardziej powinno skłaniać strony do wypracowania możliwie ugodowych rozwiązań. Formułowanie kategorycznych stanowisk i forsowanie drastycznych rozwiązań może docelowo doprowadzić do wieloletniej batalii sądowej z trudnym do przewidzenia rezultatem.
Brak zapłaty a kara umowna
Na koniec warto poruszyć jeszcze kwestię możliwości żądania kary umownej w przypadku nieterminowej zapłaty czynszu najmu. W niektórych umowach zawierane są bowiem postanowienia przewidujące możliwość żądania zapłaty takiej kary za brak zapłaty czynszu w terminie. Należy zaznaczyć, iż zapisy te, w przypadku, gdy czynsz najmu określony jest w pieniądzu (co stanowi przeważającą większość przypadków), co do zasady są nieważne. Dotyczący bowiem kary umownej art. 483 § 1 kc odnosi się wyłącznie do zobowiązań niepieniężnych. Potwierdzają to stanowiska sądów, m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 lipca 2009 r. (II CNP 16/09) stwierdził, że Kara umowna może być zastrzegana tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Rozwiązanie to ma na celu zapobieganie obchodzenia, poprzez zastrzeganie kary umownej przy zobowiązaniach pieniężnych, zakazu ustalania odsetek powyżej poziomu tzw. odsetek maksymalnych. W przypadku takich postanowień istnieje natomiast ewentualność zamiany nieważnej kary umownej na klauzulę odsetkową, do której stosuje się art. 359 § 21 kc dotyczący odsetek maksymalnych.
Podsumowując, w obecnych, wyjątkowych okolicznościach najlepszą drogą na rozwiązanie problemów zatorów płatniczych będzie dialog, wzajemne zrozumienie i wypracowanie wspólnych rozwiązań. W wielu przypadkach, zawiłości prawne mogą doprowadzić strony do długotrwałych konfliktów z niepewnym finałem. Wynajmujący powinni przemyśleć, czy rzeczywiście chcą stracić najemcę i stanąć w obliczu poszukiwań kogoś na jego miejsce. W tych czasach może to być nie lada wyzwanie.
Przeczytaj także: Czy w stanie epidemii hotele mogą być przeznaczone na tymczasowe szpitale?
O autorze
